三菱地所8802

ひとめ診断

この会社ってなに？

三菱地所のビジネスは、オフィスで働く人・商業施設で買い物をする人・マンションに住む人など、私たちの日常生活のあらゆる場面と密接に関わっています。丸の内や大手町のオフィスビル、プレミアム・アウトレットでのショッピング、「ザ・パークハウス」ブランドの分譲マンションなど、身近な都市空間を通じて生活の質を高めてくれる企業です。

三菱地所は丸の内エリアを中心に国内最大級のオフィスビルポートフォリオを保有する総合不動産デベロッパーです。2026/03期は営業収益1兆7,461億円（+10.5%）・営業利益3,297億円（+6.6%）・経常利益2,731億円・親会社株主に帰属する当期純利益2,225億円（+17.5%）と過去最高益を更新しました。丸の内を中核とするコマーシャル不動産が堅調に推移し、海外・住宅事業も利益に寄与しています。2028年竣工予定の国内最高層ビル「Torch Tower」を含むTOKYO TORCHプロジェクトや海外不動産開発など成長投資を継続する一方、累進配当方針と自社株買いによる株主還元も積極的に推進しています。2027/03期は営業収益2兆円・営業利益3,700億円・純利益2,350億円・EPS196.27円とさらなる過去最高更新を計画しています。有利子負債は約3兆6,109億円と大きいものの、自己資本比率31.4%と財務は安定しています。

注目ポイント

会社概要

業種

不動産業

決算期

3月

本社

東京都千代田区大手町1-1-1 大手町パークビル

公式

www.mec.co.jp

サービスの実績は？

事業ごとの売上・利益

稼ぐ力はどのくらい？

営業利益率は18〜21%台で安定的に推移しており、不動産業界内でもトップクラスの水準を維持しています。ROEは2026/03期に8.27%まで改善しましたが、長期経営計画の目標である10%には未達です。自社株買いや非中核資産の売却によるバランスシートのスリム化を進めており、今後の改善余地があります。ROAは2%台と不動産業の特性上低水準ですが、これは大規模な保有資産による構造的なものです。

儲かってるの？

三菱地所の業績は、丸の内エリアを中心としたオフィスビル賃貸事業が盤石な収益基盤となり、増収増益基調で推移しています。2026/03期は営業収益1兆7,461億円（+10.5%）、営業利益3,297億円（+6.6%）、経常利益2,731億円、親会社株主に帰属する当期純利益2,225億円（+17.5%）と過去最高益を更新しました。丸の内を中核とするコマーシャル不動産が堅調に推移し、海外・住宅事業も利益に寄与しています。2027/03期は営業収益2兆円・営業利益3,700億円・純利益2,350億円・EPS196.27円と過去最高更新を計画しています。

業績の推移

売上高（青）と営業利益（緑）の年度別の伸び。バーが右肩上がりなら成長中。

同業比較（収益性）

不動産業の同業他社平均と比べると…

会社の公式開示情報

2026/03期の連結セグメント別業績によると、コマーシャル不動産事業が営業利益の約57%を稼ぐ圧倒的な収益の柱であり、丸の内エリアの高い賃料水準が競争優位の源泉です。住宅事業・海外事業も利益貢献を拡大し、投資マネジメント事業はアセットライト戦略の推進により存在感を増しています。344社の連結子会社を擁する国内最大級の不動産グループとして、多角的なポートフォリオでリスク分散を図っています。

会社の計画は順調？

※ 会社が公表した計画に対する達成度の評価であり、投資についての評価・推奨ではありません

長期経営計画2030において、事業利益3,500〜4,000億円、ROE10%を掲げています。足元のオフィス市況の好転や賃料上昇により、2026/03期は営業利益3,297億円・純利益2,225億円と過去最高益を更新しました。ROEは8.27%まで改善したものの目標10%には未達であり、持続的な自社株買いや非中核資産の売却による資産回転率の向上が今後の重要なカタリストとなります。

最新ニュース

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メディアでどれくらい注目されてる？

競合比較

創業ストーリー

出来事の年表

社長プロフィール

財務は安全？

純資産は約2兆8,776億円へと着実に拡大し、丸の内を中心とした優良不動産ポートフォリオの拡充が進んでいます。自己資本比率は31〜32%台で安定的に推移しており、不動産デベロッパーとしては健全な水準です。有利子負債は2026/03期で約3兆6,109億円と大きいものの、これは不動産業特有の資産積み上げに伴うものであり、安定的な賃貸収入による債務返済能力は十分にあります。BPSも2,229円まで着実に成長しています。

お金の流れは？

営業キャッシュフローは2,074億円から5,089億円へと拡大しており、賃貸事業からの安定したキャッシュ創出力を示しています。2026/03期は営業CF5,089億円と高水準（前期3,241億円から増加）、投資CF△4,415億円の成長投資を継続しました。投資CFは毎期マイナスが続いていますが、これはTOKYO TORCHプロジェクトや海外不動産開発など将来の収益源への積極投資です。2026/03期はFCFが674億円のプラスとなり、成長投資と安定的なキャッシュ創出のバランスが取れた財務運営が進んでいます。

この会社のガバナンスは？

女性役員比率は7.7%と向上途上の段階にあり、さらなる多様性の確保が課題です。344社の連結子会社を抱える巨大企業体として、監査報酬に3億9,900万円を投じるなど、グループ全体のガバナンスとコンプライアンス体制の強化に多額のコストを配分しています。

誰がこの会社の株を持ってる？

日本マスタートラスト信託銀行が16.0%で筆頭株主の機関投資家中心の安定した株主構成です。海外機関投資家の保有比率が高く、STATE STREET BANKやJP MORGAN、ノルウェー政府年金基金などグローバルな長期投資家からの評価を得ています。竹中工務店・清水建設といったゼネコンとの持ち合い関係も残っており、三菱グループの歴史的な繋がりが反映された構成です。

この会社のリスク

有価証券報告書に記載されている主なリスク要因です。投資判断の参考にしてください。

社員の給料はどのくらい？

平均年収は1,348万円で不動産業界トップクラスの水準です。2025/03期は前年比+5.9%と大幅な昇給を実施しました。単体従業員数は約1,242名と少数精鋭ながら、連結では約11,400名を擁する大企業グループです。平均年齢40.0歳、平均勤続年数13年と定着率の高さが窺えます。

平均よりも稼げてる？

この会社の株を持っていた場合のリターン（青）を、日本株全体の平均（TOPIX、灰）と比較。青い線が上にあれば、平均より良い成績です。

過去5年間のTSRは164.3%（対TOPIX 213.4%）と、TOPIXを約49ポイント下回るアンダーパフォームとなっています。これは金利上昇局面で不動産セクター全体が相対的に売られやすかった影響が大きく、安定的な賃貸事業の評価が市場全体の成長性と比較して見劣りした結果です。ただし、直近では賃料改定の進展や積極的な株主還元策が評価され株価は急騰しており、中長期的なアウトパフォームへの転換が期待されます。

※ 配当を含む株主総利回り（TSR）ベースです。過去の実績であり、将来のリターンを保証するものではありません。

配当・優待はもらえる？

三菱地所は2030年度まで累進配当方針を掲げ、毎期着実に増配を実施しています。2025/03期の43円から2026/03期は46円（中間23円＋期末23円、配当性向25.3%）へ増配し、2027/03期は会社予想49円（配当性向25.0%）とさらなる増配を見込みます。配当性向は約25〜31%と安定的で、過去最高益の更新に伴い増配余地も十分にあります。配当利回りは不動産業界の中ではやや低めですが、これは株価上昇による相対的な利回り低下が要因であり、長期保有による配当成長を重視する姿勢が明確です。

もし5年前に投資していたら？

※ 有価証券報告書記載のTSR（株主総利回り）に基づく仮定の計算です。配当再投資を含みます。将来のリターンを保証するものではありません。

株の売買状況と今後の予定

時価総額約5.7兆円を誇る業界のガリバーです。PERは29.2倍と業界平均の約2倍ですが、これはTOKYO TORCHプロジェクトや米国データセンター開発など将来の成長期待が織り込まれているためです。PBRは2.28倍と不動産業界の平均（約1.2倍）を大きく上回り、丸の内エリアの莫大な含み益と積極的な株主還元策が投資家の強い支持を集めています。

税金はいくら払ってる？

法人税等の実効税率は28%〜39%と年度によって変動が見られます。2024/03期〜2025/03期は不動産売却益に伴う繰延税金資産の取り崩しや各種税額控除の適用により30%を下回る水準となりました。2026/03期は過去最高益を背景に税引前利益が拡大しており、安定的な納税を通じて社会インフラとしての不動産事業の責任を果たしています。

三菱地所 まとめ

※ 本ページの情報は投資助言ではありません。掲載データは正確性を保証するものではなく、投資判断はご自身の責任でお願いします。

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