住友不動産
Sumitomo Realty & Development Co., Ltd.
最終更新日: 2026年3月20日
東京を舞台に、圧倒的なビル保有力とマンション開発で成長を続ける総合デベロッパー
より良い社会資産を創造し、それを後世に残していくことで持続可能な社会の実現に貢献する。
この会社ってなに？
あなたが住んでいるマンション、通勤で使うオフィスビル、休日に訪れる商業施設――住友不動産はこうした「都市の器」を生み出す総合デベロッパーです。「新築そっくりさん」のリフォーム事業や分譲マンション「シティタワー」シリーズ、高級賃貸「ラ・トゥール」など、暮らしの多くの場面で住友不動産の建物に出会う可能性があります。東京の街並みを形づくる企業として、不動産価値の変動は私たちの住環境や資産価値にも直結しています。
住友不動産は、東京都心部に230棟超のオフィスビルを保有・運営する総合不動産会社です。賃貸事業の安定収益を基盤に12期連続で純利益が最高益を更新し、FY2025/3の営業利益は2,715億円に到達しました。2025年3月に始動した「第十次中期経営計画」では経常利益3,000億円（3年以内）、さらに10年以内に4,000億円超を目標に掲げています。米アクティビストのエリオットが3%超を保有する中、資本効率改善への市場期待も高まっています。PER 21.2倍・PBR 2.00倍は不動産セクター平均（PER約16倍）対比でやや高めですが、連続最高益の実績と中計目標の高さが織り込まれた水準といえます。
会社概要
- 業種
- 不動産業
- 決算期
- 3月
- 本社
- 東京都新宿区西新宿二丁目4番1号
- 公式
- www.sumitomo-rd.co.jp
社長プロフィール
皆様には平素より格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。当社は2025年度より「第十次中期経営計画」に取り組み、さらなる企業価値向上を目指してまいります。
この会社のストーリー
旧住友本社の解体に伴い、泉不動産株式会社として設立。後に住友不動産へと商号変更し、日本の復興と発展と共に歩み始めました。
日本初の超高層オフィスビルの一つである新宿住友ビルが完成。その後の東京のオフィスビル開発を牽引する存在となりました。
建て替えの約半分の費用で新築そっくりによみがえる画期的な住宅リフォームシステム「新築そっくりさん」の販売を開始しました。
東京証券取引所の市場再編に伴いプライム市場へ移行。また、不動産仲介において「ステップオークション」を本格導入しました。
顧客の電気代負担軽減と環境負荷低減を目的に、空調に特化した節電システムを新築分譲マンションに導入しました。
分譲宅地と注文住宅を組み合わせた新ブランド「CITY GARDEN」を展開し、多様化する顧客ニーズに応える取り組みを強化しました。
好調なマンション販売などを背景に、最終純利益が大幅に増加し最高益を更新。強固な事業基盤を改めて証明しました。
「第十次中期経営計画」を推進し、今後10年以内に経常利益4000億円を目指す野心的な目標を掲げてさらなる成長を描いています。
注目ポイント
開発したオフィスビルなどの物件を安易に売却せず自社で保有し続ける独自のビジネスモデルにより、景気に左右されにくい安定した賃貸収益を確保しています。
マンション価格の上昇を追い風に不動産販売事業が好調に推移し、最終最高益を達成。中期経営計画では経常利益4000億円という高い目標に向けて躍進中です。
不動産仲介での「ステップオークション」導入や、コールセンターへのAI音声要約システム導入など、業務効率化と顧客満足度向上を目指した先進的なDXを推進しています。
サービスの実績は？
ひとめ診断
配当・優待はもらえる？
| 期 | 1株配当 | 配当性向 |
|---|---|---|
| FY2016/3 | 22円 | 11.9% |
| FY2017/3 | 24円 | 11.0% |
| FY2018/3 | 27円 | 10.7% |
| FY2019/3 | 30円 | 10.9% |
| FY2020/3 | 35円 | 11.8% |
| FY2021/3 | 40円 | 13.4% |
| FY2022/3 | 45円 | 14.2% |
| FY2023/3 | 52円 | 15.2% |
| FY2024/3 | 60円 | 16.1% |
| FY2025/3 | 70円 | 17.3% |
なし
住友不動産は4期連続の増配を実施しており、FY2025/3の年間配当は70円（前期比+10円）に引き上げられました。配当性向は13〜17%と不動産大手の中でも低水準ですが、これは利益の大半を都心の大型再開発プロジェクトに再投資する成長重視の経営方針を反映しています。FY2026/3の会社予想配当は85円（前期比+15円、配当利回り約1.8%）と、増配ペースが加速しています。エリオットをはじめとするアクティビストからの還元強化要求も追い風となっています。
同業比較（収益性）
不動産業の同業他社平均と比べると…
業績推移
儲かってるの？
住友不動産は都心オフィスビル賃貸事業を収益の柱に、5期連続で増収増益を達成しています。営業利益率は23.9%から26.8%へと年々改善しており、賃料収入のストック型ビジネスモデルが安定成長を支えています。FY2025/3は売上高が初めて1兆円を突破し、営業利益2,715億円・純利益1,917億円と過去最高を更新しました。FY2026/3予想では営業利益2,900億円と更なる増益を見込み、第十次中期経営計画の経常利益3,000億円目標の達成が射程圏に入っています。 【3Q FY2026/3実績】売上7791億円（通期予想比76%）、営業利益2384億円（同82%）、純利益1749億円（同85%）。
事業ごとの売上・利益
都心オフィスビル230棟超の賃貸収入が主力。営業利益の約7割を占める最大セグメント。高稼働率と賃料改定による安定成長が強み。
分譲マンション「シティタワー」「グランドヒルズ」ブランドの販売。都心の大規模再開発案件が利益を牽引。
住宅リフォーム「新築そっくりさん」と注文住宅事業。2024年に新設子会社へ承継し事業統合を推進。
「住友不動産販売（ステップ）」ブランドによる仲介事業。業界トップクラスの店舗数・仲介件数を誇る。
稼ぐ力はどのくらい？
| 期 | ROE | ROA | 営業利益率 |
|---|---|---|---|
| FY2021/3 | 9.4% | 2.5% | - |
| FY2022/3 | 9.6% | 2.6% | - |
| FY2023/3 | 9.4% | 2.7% | - |
| FY2024/3 | 9.2% | 2.7% | 26.3% |
| FY2025/3 | 9.1% | 2.9% | 26.8% |
| 3Q FY2026/3 | 8.9%（累計） | 2.5%（累計） | 30.6% |
営業利益率は23.9%から26.8%へと5期連続で改善しており、不動産大手の中でもトップクラスの収益性を誇ります。ROEは8〜9%台で安定推移しており、総資産6.7兆円という巨大なバランスシートを考慮すれば良好な水準です。ROAは2.5〜2.9%と着実に上昇しており、資産効率の改善が進んでいます。アクティビストからROE向上を求める声もあり、今後の資本政策の動向が注目されます。
財務は安全？
総資産6.7兆円のうち大半は都心オフィスビル等の不動産資産で構成されています。自己資本比率は26.5%から32.3%へ着実に改善しており、有利子負債は約7.5兆円と巨額ですが、安定した賃貸収益によるデットサービスカバレッジは十分な水準です。BPSは5期間で3,171円から4,606円へと45%増加しており、1株当たりの資産価値が着実に蓄積されています。現在のPBR 2.00倍は、保有不動産の含み益や将来の賃料収入の現在価値が市場に評価されている結果です。 【3Q FY2026/3】総資産7.1兆円、純資産2.4兆円、自己資本比率28.4%、有利子負債3.5兆円。
お金の流れは？
| 期 | 営業CF | 投資CF | 財務CF | FCF |
|---|---|---|---|---|
| FY2021/3 | 2,259億円 | -3,367億円 | 1,021億円 | -1,107億円 |
| FY2022/3 | 1,930億円 | -2,100億円 | -219億円 | -170億円 |
| FY2023/3 | 1,651億円 | -4,898億円 | 3,556億円 | -3,247億円 |
| FY2024/3 | 2,320億円 | -3,107億円 | -36.5億円 | -787億円 |
| FY2025/3 | 2,532億円 | -1,436億円 | -1,168億円 | 1,096億円 |
FY2025/3は営業CFが2,532億円と過去最高水準に達し、投資CFの縮小と合わせてFCFが初めて1,096億円のプラスに転じました。FY2023/3には大規模な再開発投資（投資CF：-4,898億円）を実施し、借入で資金を調達（財務CF：+3,556億円）していましたが、開発物件の竣工に伴い投資の回収フェーズに移行しています。財務CFはFY2025/3にマイナス1,168億円と有利子負債の圧縮を進めており、自己資本比率の改善と両立させた堅実な財務運営が見て取れます。
この会社のリスク
有価証券報告書に記載されている主なリスク要因です。投資判断の参考にしてください。
税金はいくら払ってる？
| 期 | 税引前利益 | 法人税等 | 実効税率 |
|---|---|---|---|
| FY2021/3 | 2,099億円 | 686億円 | 32.7% |
| FY2022/3 | 2,251億円 | 747億円 | 33.2% |
| FY2023/3 | 2,367億円 | 747億円 | 31.6% |
| FY2024/3 | 2,531億円 | 759億円 | 30.0% |
| FY2025/3 | 2,683億円 | 766億円 | 28.6% |
税引前利益は5期連続で増加し、FY2025/3には2,683億円に到達しました。実効税率は32.7%から28.6%へと段階的に低下傾向にあり、これは繰延税金資産の取り崩しや税務上の最適化が進んだ結果です。FY2026/3予想では税引前利益2,900億円に対し、法人税等850億円（実効税率29.3%）を見込んでおり、安定的な納税状況を維持しています。
社員の給料はどのくらい？
| 期 | 平均年収 | 従業員数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 当期 | 749万円 | 13,844人 | - |
平均年収は749万円で、同業の三井不動産（約1,270万円）・三菱地所（約1,270万円）と比較すると低い水準ですが、これはマンション販売・賃貸管理・リフォーム事業の現場社員を多く抱える企業構造を反映しています。連結従業員数は約13,844名（単体は約5,773名）で、平均勤続年数は8.83年と不動産業界では短めですが、中途採用比率の高さを示しています。
誰がこの会社の株を持ってる？
金融機関・事業法人を中心に安定株主比率が高く、経営の安定性が際立ちます。 事業法人の持合い比率が高く、安定した株主構成が特徴です。 主な安定株主は三井住友銀行。
日本マスタートラスト信託銀行が13.94%で筆頭株主の機関投資家中心の株主構成です。注目すべきは米アクティビストのエリオット・インターナショナルが2.99%（第3位）を保有しており、資本効率改善や株主還元強化を求める圧力が存在します。建設会社（大成建設・前田建設・竹中工務店）が上位株主に名を連ねるのは、住友不動産の開発案件の施工を手がける取引関係を反映した政策保有の特徴です。
会社の公式開示情報
役員報酬
事業別の稼ぎ
| 事業名 | 売上 | 利益 | 利益率 |
|---|---|---|---|
| 不動産賃貸 | 4,370億円 | 1,820億円 | 41.6% |
| 不動産販売 | 3,580億円 | 620億円 | 17.3% |
| 完成工事 | 1,620億円 | 180億円 | 11.1% |
| 不動産流通 | 570億円 | 95億円 | 16.7% |
不動産賃貸が営業利益の約7割を占める収益の柱であり、営業利益率41.6%という極めて高い収益性が特徴です。不動産販売（マンション分譲）は市況の追い風を受けて好調に推移しています。完成工事（リフォーム・注文住宅）と不動産流通（仲介）は安定収益基盤として機能しており、4事業の分散された収益構造が景気変動への耐性を高めています。
この会社のガバナンスは？
取締役・監査役13名中、女性が2名（15.4%）を占めています。役員報酬は業績連動型で、連結経常利益の1%を取締役報酬総額の上限とする制度を導入しています。連結子会社48社を擁する大規模グループにおいて、監査法人への支払報酬は2億3,000万円と適切な水準を維持。設備投資額は1,404億円と積極的な開発投資を継続しています。平均勤続年数8.83年は中途採用の多さを反映しています。
会社の計画は順調？
※ 会社が公表した計画に対する達成度の評価であり、投資についての評価・推奨ではありません
年度別の予想精度（計画を守れてる？）
| 年度 | 当初予想 | 修正予想 | 実績 | 乖離 |
|---|---|---|---|---|
| 2022年3月期 | 2,200億円 | 2,250億円 | 2,251億円 | +2.3% |
| 2023年3月期 | 2,350億円 | 2,400億円 | 2,412億円 | +2.6% |
| 2024年3月期 | 2,450億円 | 2,530億円 | 2,546億円 | +3.9% |
| 2025年3月期 | 2,600億円 | 2,680億円 | 2,683億円 | +3.1% |
当初予想 = 期初に会社が発表した数字 / 乖離 = 予想と実績のズレ（＋なら上振れ）
住友不動産は、都心の大型オフィスビル開発・賃貸を成長のエンジンとして、複数の中期経営計画において連続して最高益を更新してきました。新たに発表された「第十次中期経営計画」では、経常利益3,000億円の早期達成を掲げており、さらに長期的には4,000億円超を見据えた持続的な成長戦略を描いています。期初予想に対しても常に保守的かつ確実に上振れして着地する傾向があり、業績予想の信頼性は極めて高いと言えます。
この株を持っていたら儲かった？
この会社の株主総利回り（TSR）を、日本株全体の平均（TOPIX）と比較したグラフです。青い線が上にあるほど、平均より良い成績を出しています。
住友不動産のTSR（株主総利回り）は、過去5年間にわたり一貫してTOPIXを上回るアウトパフォームを記録しています。直近2期においては自社TSRが220%を超え、TOPIXに対して優位性を保っています。この超過収益の背景には、都心オフィスビルの安定稼働による連続最高益の達成に加え、中期経営計画での明確な利益成長ビジョンの提示、さらには資本効率の改善を求める市場の声に応える姿勢が、国内外の投資家から高く評価されたことがあります。
※ 配当を含まない株価ベースのリターンです。過去の実績であり、将来のリターンを保証・示唆するものではありません。
もし5年前に投資していたら？
| 年度末時点 | 評価額 | 損益 | TSR |
|---|---|---|---|
| FY2021 | 149.8万円 | +49.8万円 | 49.8% |
| FY2022 | 131.8万円 | +31.8万円 | 31.8% |
| FY2023 | 118.4万円 | +18.4万円 | 18.4% |
| FY2024 | 227.5万円 | +127.5万円 | 127.5% |
| FY2025 | 222.4万円 | +122.4万円 | 122.4% |
※ 有価証券報告書記載のTSR（株主総利回り）に基づく仮定の計算です。配当再投資を含みます。将来のリターンを保証するものではありません。
株の売買状況と今後の予定
PER 21.2倍は不動産セクター平均（16.2倍）を上回る水準であり、連続最高益の実績と高い成長期待が織り込まれています。信用倍率は9.54倍と買い長の状態が続いており、個人投資家の買い意欲の強さを示しています。配当利回り1.50%は業界平均を下回りますが、これは利益の大半を再開発投資に充てる成長重視の方針を反映したものです。時価総額4.4兆円は三井不動産に次ぐ業界2位の規模を維持しています。
メディアでどれくらい注目されてる？
メディア露出
メディア分布
競合比較
どんな話題が多い？
最近の出来事
第十次中期経営計画を公表し、経常利益4,000億円（10年以内）を目指す成長戦略を掲げた。
中間決算説明会にて、賃貸事業の強固な基盤により連続増益を維持していることを報告。
VCのNOWと連携し、九段下にスタートアップ向けオフィスを開設するなど新規開発領域を拡大。
最新ニュース
住友不動産 まとめ
ひとめ診断
東京都心オフィスビル保有No.1の総合デベロッパー、12期連続最高益で経常利益3,000億円圏へ
※ 本ページの情報は投資助言ではありません。掲載データは正確性を保証するものではなく、投資判断はご自身の責任でお願いします。
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