住友不動産8830

ひとめ診断

この会社ってなに？

あなたが住んでいるマンション、通勤で使うオフィスビル、休日に訪れる商業施設――住友不動産はこうした「都市の器」を生み出す総合デベロッパーです。「新築そっくりさん」のリフォーム事業や分譲マンション「シティタワー」シリーズ、高級賃貸「ラ・トゥール」など、暮らしの多くの場面で住友不動産の建物に出会う可能性があります。東京の街並みを形づくる企業として、不動産価値の変動は私たちの住環境や資産価値にも直結しています。

住友不動産は、東京都心部に230棟超のオフィスビルを保有・運営する総合不動産会社です。賃貸事業の安定収益を基盤に純利益が最高益を更新し続け、2026/03期は売上高1兆577億円（+4.3%）・営業利益2,991億円（+10.2%）・経常利益2,892億円・親会社株主に帰属する当期純利益2,125億円（+10.9%）と過去最高益を達成しました。2025年3月に始動した「第十次中期経営計画」では経常利益3,000億円（3年以内）、さらに10年以内に4,000億円超を目標に掲げています。2026年1月1日付で1対2株式分割を実施し、EPS・BPS・配当は分割後ベースで表記しています。米アクティビストのエリオットが約3%（2.99%）を保有する中、資本効率改善への市場期待も高まっています。2027/03期は売上高1兆700億円・営業利益3,200億円・純利益2,230億円・EPS239.67円と過去最高更新を計画。配当は2026/03期=44円→2027/03期予=52円と増配を続けています。有利子負債は約3兆8,001億円と大きいものの自己資本比率34.4%へ着実に改善しています。

注目ポイント

会社概要

業種

不動産業

決算期

3月

本社

東京都新宿区西新宿二丁目4番1号

公式

www.sumitomo-rd.co.jp

サービスの実績は？

事業ごとの売上・利益

稼ぐ力はどのくらい？

営業利益率は高水準で推移しており、不動産大手の中でもトップクラスの収益性を誇ります。ROEは8〜9%台で安定推移しており、巨大なバランスシートを考慮すれば良好な水準です。ROAは着実に上昇しており、資産効率の改善が進んでいます。アクティビストからROE向上を求める声もあり、今後の資本政策の動向が注目されます。

儲かってるの？

住友不動産は都心オフィスビル賃貸事業を収益の柱に増収増益を続けています。2026/03期は売上高1兆577億円（+4.3%）・営業利益2,991億円（+10.2%）・経常利益2,892億円・親会社株主に帰属する当期純利益2,125億円（+10.9%）と過去最高益を達成しました。賃貸事業（オフィスビル・ラ・トゥール等）が収益の柱として安定成長を支えています。EPSは2026年1月1日付の1対2株式分割の調整後ベースで表記しています。2027/03期は売上高1兆700億円・営業利益3,200億円・純利益2,230億円・EPS239.67円と過去最高更新を計画しており、第十次中期経営計画の経常利益3,000億円目標の達成が射程圏に入っています。

業績の推移

売上高（青）と営業利益（緑）の年度別の伸び。バーが右肩上がりなら成長中。

同業比較（収益性）

不動産業の同業他社平均と比べると…

会社の公式開示情報

不動産賃貸が営業利益の大半を占める収益の柱であり、極めて高い収益性が特徴です。不動産販売（マンション分譲）は市況の追い風を受けて好調に推移しています。2026/03期より報告セグメントを再編し、戸建建築・改修事業を「ハウジング」、不動産売買仲介・販売代理を「ステップ」に改称しました。5事業の分散された収益構造が景気変動への耐性を高めています。

会社の計画は順調？

※ 会社が公表した計画に対する達成度の評価であり、投資についての評価・推奨ではありません

住友不動産は、都心の大型オフィスビル開発・賃貸を成長のエンジンとして、複数の中期経営計画において連続して最高益を更新してきました。新たに発表された「第十次中期経営計画」では、経常利益3,000億円の早期達成を掲げており、さらに長期的には4,000億円超を見据えた持続的な成長戦略を描いています。2026/03期には経常利益2,892億円・純利益2,125億円と過去最高益を達成し、目標達成が射程圏に入りました。期初予想に対しても常に保守的かつ確実に上振れして着地する傾向があり、業績予想の信頼性は極めて高いと言えます。

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競合比較

創業ストーリー

出来事の年表

社長プロフィール

財務は安全？

総資産の大半は都心オフィスビル等の不動産資産で構成されています。自己資本比率は28.3%から2026/03期には34.4%へと着実に改善しており、有利子負債は約3兆8,001億円と巨額ですが、安定した賃貸収益によるデットサービスカバレッジは十分な水準です。BPS・自己資本比率は2026年1月1日付の1対2株式分割の調整後ベースで表記しており、BPSは4期間で1,898円から2,675円へと約41%増加しています。1株当たりの資産価値が着実に蓄積されており、保有不動産の含み益や将来の賃料収入の現在価値が市場に評価されています。

お金の流れは？

2026/03期は営業CFが1,273億円と前期（2,532億円）から減少しました。これは販売用不動産の取得増加が主因で、投資CF△1,544億円の成長投資を継続したことと合わせてFCFは一時的にマイナスとなっています。2025/03期は営業CFが2,532億円と高水準に達し、投資CFの縮小と合わせてFCFが1,096億円のプラスに転じていました。2023/03期には大規模な再開発投資（投資CF：-4,898億円）を実施し借入で資金を調達していましたが、開発物件の竣工に伴い投資の回収フェーズに移行しています。不動産業は分譲在庫の取得・販売サイクルで営業CFが期によって振れる特性があり、当社は成長投資を継続しつつ中長期で営業CFの拡大とのバランスを取る方針です。

この会社のガバナンスは？

取締役・監査役13名中、女性が2名（15.4%）を占めています。役員報酬は業績連動型で、連結経常利益の1%を取締役報酬総額の上限とする制度を導入しています。連結子会社48社を擁する大規模グループにおいて、監査法人への支払報酬は2億3,000万円と適切な水準を維持。設備投資額は1,404億円と積極的な開発投資を継続しています。平均勤続年数8.83年は中途採用の多さを反映しています。

誰がこの会社の株を持ってる？

日本マスタートラスト信託銀行が13.94%で筆頭株主の機関投資家中心の株主構成です。注目すべきは米アクティビストのエリオット・インターナショナルが2.99%（第3位）を保有しており、資本効率改善や株主還元強化を求める圧力が存在します。建設会社（大成建設・前田建設・竹中工務店）が上位株主に名を連ねるのは、住友不動産の開発案件の施工を手がける取引関係を反映した政策保有の特徴です。

この会社のリスク

有価証券報告書に記載されている主なリスク要因です。投資判断の参考にしてください。

社員の給料はどのくらい？

平均年収は749万円で、同業の三井不動産（約1,270万円）・三菱地所（約1,270万円）と比較すると低い水準ですが、これはマンション販売・賃貸管理・リフォーム事業の現場社員を多く抱える企業構造を反映しています。連結従業員数は約13,844名（単体は約5,773名）で、平均勤続年数は8.83年と不動産業界では短めですが、中途採用比率の高さを示しています。

平均よりも稼げてる？

この会社の株を持っていた場合のリターン（青）を、日本株全体の平均（TOPIX、灰）と比較。青い線が上にあれば、平均より良い成績です。

住友不動産のTSR（株主総利回り）は、過去5年間にわたり一貫してTOPIXを上回るアウトパフォームを記録しています。直近2期においては自社TSRが220%を超え、TOPIXに対して優位性を保っています。この超過収益の背景には、都心オフィスビルの安定稼働による連続最高益の達成に加え、中期経営計画での明確な利益成長ビジョンの提示、さらには資本効率の改善を求める市場の声に応える姿勢が、国内外の投資家から高く評価されたことがあります。

※ 配当を含む株主総利回り（TSR）ベースです。過去の実績であり、将来のリターンを保証するものではありません。

配当・優待はもらえる？

住友不動産は連続増配を実施しており、配当はすべて2026年1月1日付の1対2株式分割の調整後ベースで表記しています。2026/03期の年間配当は44円（配当性向19.3%）、2027/03期の会社予想配当は52円（同21.7%）と増配ペースが加速しています。配当性向は不動産大手の中でも低水準ですが、これは利益の大半を都心の大型再開発プロジェクトに再投資する成長重視の経営方針を反映しています。エリオットをはじめとするアクティビストからの還元強化要求も追い風となっています。

もし5年前に投資していたら？

※ 有価証券報告書記載のTSR（株主総利回り）に基づく仮定の計算です。配当再投資を含みます。将来のリターンを保証するものではありません。

株の売買状況と今後の予定

信用倍率は9.54倍と買い長の状態が続いており、個人投資家の買い意欲の強さを示しています。配当利回りは増配により改善傾向にあります。これまで利益の大半を再開発投資に充てる成長重視の方針を採ってきましたが、アクティビストからの還元強化要求も背景に株主還元を拡充しています。時価総額は三井不動産に次ぐ業界上位の規模を維持しています。

税金はいくら払ってる？

税引前利益は連続して増加し、2026/03期には2,892億円に到達しました。実効税率は段階的に低下傾向にあり、これは繰延税金資産の取り崩しや税務上の最適化が進んだ結果です。安定的な納税状況を維持しており、賃貸事業の収益拡大に伴い課税ベースも着実に拡大しています。

住友不動産 まとめ

※ 本ページの情報は投資助言ではありません。掲載データは正確性を保証するものではなく、投資判断はご自身の責任でお願いします。

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