三井不動産8801

ひとめ診断

この会社ってなに？

あなたが毎日通る駅前の「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」、オフィスビル「日本橋室町三井タワー」を開発・運営しているのが三井不動産です。商業施設だけでなく、EC物流の自動倉庫やスタートアップ支援まで手がけ、街そのものをつくりかえる総合デベロッパーとして、あなたの暮らしとビジネスの両方を支えています。

三井不動産は、オフィスビル・商業施設・住宅の開発運営を中核に、スタートアップ投資や物流DX・EC支援など新領域への展開を加速しています。2026/03期期は売上高2兆7,097億円（+3.2%）・営業利益3,978億円（+6.7%）・親会社株主に帰属する当期純利益2,787億円（+12.0%）と過去最高益を更新。賃貸・分譲・マネジメント各事業が堅調で、海外事業も拡大しています。2027/03期期は売上高2兆8,000億円・営業利益4,100億円・純利益2,850億円・EPS105.50円とさらなる過去最高更新を計画。長期経営方針「& INNOVATION 2030」でEPS年+8%以上成長・ROE10%以上を掲げ、「&マークプロジェクト」や日本橋・八重洲・TOYOTAアリーナ等の大型開発を軸とした街づくりとグローバル成長を推進しています。配当は2026/03期期35円→2027/03期期予想37円と増配（いずれも株式分割調整後ベース）。有利子負債は約4兆6,325億円と大きいものの自己資本比率32.4%と財務は安定しています。

注目ポイント

会社概要

業種

不動産業

決算期

3月

本社

東京都中央区日本橋室町二丁目1番1号

公式

www.mitsuifudosan.co.jp

サービスの実績は？

事業ごとの売上・利益

稼ぐ力はどのくらい？

ROEは6.79%から8.50%へと着実に改善しており、長期経営方針で掲げる2030年度ROE10%以上の目標に向けた進捗が見られます。営業利益率も13%台から14.7%へと向上し、オフィス賃貸や商業施設の稼働率改善に加え、高利益率の資産入れ替え事業が収益性を押し上げています。不動産業界では三菱地所・住友不動産と並びトップクラスの収益効率を維持しています。

儲かってるの？

三井不動産の業績は増収増益基調で推移しています。2026/03期期は売上高2兆7,097億円（+3.2%）、営業利益3,978億円（+6.7%）、経常利益3,133億円、親会社株主に帰属する当期純利益2,787億円（+12.0%）と過去最高益を更新しました。賃貸・分譲・マネジメント各事業が堅調に推移し、海外事業も拡大しています。EPSは2024年4月1日付の1対3株式分割の調整後ベースで表記しています。2027/03期期は売上高2兆8,000億円・営業利益4,100億円・純利益2,850億円・EPS105.50円と過去最高更新を計画しています。

業績の推移

売上高（青）と営業利益（緑）の年度別の伸び。バーが右肩上がりなら成長中。

同業比較（収益性）

不動産業の同業他社平均と比べると…

会社の公式開示情報

事業セグメントでは分譲事業が事業利益約1,932億円と最大の利益貢献を示し、賃貸事業も約1,770億円とオフィスビルの高稼働率に支えられた安定収益の柱となっています。マネジメント事業もストック型ビジネスとして利益を積み上げており、収益源の分散が進んでいます。事業リスクとしては金利上昇や不動産市況の変動が挙げられますが、分散されたポートフォリオが全体のリスク耐性を高めています。

会社の計画は順調？

※ 会社が公表した計画に対する達成度の評価であり、投資についての評価・推奨ではありません

長期経営方針「& INNOVATION 2030」ではEPS年平均+8%以上の成長と2026年度純利益2,700億円以上を掲げています。2026/03期期には純利益2,787億円・事業利益4,451億円となり、2026年度目標（純利益2,700億円以上・事業利益4,400億円以上）を前倒しで達成しました。業績予想の精度も高く、2024期の売上高は当初予想比+8.3%、2025期の営業利益は+9.6%といずれも上振れ着地しています。SUPER STUDIOとの資本業務提携や半導体イノベーション拠点「RISE-A」の設立など、新収益源の確立にも着手しています。

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競合比較

創業ストーリー

出来事の年表

社長プロフィール

財務は安全？

総資産は約10兆円と不動産業界で国内最大級の資産規模を誇ります。自己資本比率は32%前後で安定推移しており、約4兆6,325億円の有利子負債を抱えるものの、これは不動産業特有の資産積み上げに伴うもので、オフィス・商業施設からの安定的なキャッシュフローで十分にカバーしています。BPS・自己資本比率は2024年4月1日付の1対3株式分割の調整後ベースで表記しています。

お金の流れは？

2026/03期期は営業CFが1,452億円と前期（5,993億円）から減少しました。これは販売用不動産（分譲在庫）の取得が増加したことが主因で、投資CF△1,790億円と合わせFCFは一時的にマイナスとなっています。前期2025/03期は資産入れ替え益の計上等により営業CF5,993億円・FCF約2,773億円と高水準でした。不動産業は分譲在庫の取得・販売サイクルで営業CFが期によって大きく振れる特性があり、当社は年間3,000〜4,000億円規模の成長投資を継続しつつ中長期で営業CFの拡大とのバランスを取る方針です。

この会社のガバナンスは？

女性役員比率22.2%（4名/18名）を達成し、プライム市場の中でも高い多様性を実現しています。連結子会社337社・臨時従業員14,238名という大規模グループを統括しつつ、監査報酬5億8,700万円を適正に支出し、ガバナンス体制を強化しています。設備投資額は1,907億円と積極的で、将来の成長基盤への投資姿勢が鮮明です。

誰がこの会社の株を持ってる？

日本マスタートラスト信託銀行が17.5%を保有する機関投資家・海外ファンド中心の株主構成です。ノルウェー政府年金基金やJPモルガン系口座など海外勢の存在感も大きく、グローバルなESG評価の高さが伺えます。鹿島建設（1.45%）を除き、事業法人の持ち合い比率は極めて低く、経営の透明性が保たれています。

この会社のリスク

有価証券報告書に記載されている主なリスク要因です。投資判断の参考にしてください。

社員の給料はどのくらい？

2025/03期期で平均年収が1,756万円と前年比+38.4%の大幅上昇を記録しました。これは業績連動型の賞与増加と2025年度入社からの初任給引き上げ（大卒32万円・修士37万円）によるものです。不動産業界では三菱地所と並び国内トップクラスの給与水準であり、平均年齢42.4歳・平均勤続16.4年と人材の定着率も高い水準を維持しています。

平均よりも稼げてる？

この会社の株を持っていた場合のリターン（青）を、日本株全体の平均（TOPIX、灰）と比較。青い線が上にあれば、平均より良い成績です。

直近の2025期において自社TSRは231.5%となり、TOPIXの213.4%を18.1ポイント上回るアウトパフォームを達成しました。2023期では一時的にTOPIXを下回りましたが、「& INNOVATION 2030」策定以降のEPS成長コミットメントと積極的な自社株買いにより再逆転しています。長期保有者にとって配当込みで100万円が231万円に成長した計算です。

※ 配当を含む株主総利回り（TSR）ベースです。過去の実績であり、将来のリターンを保証するものではありません。

配当・優待はもらえる？

配当はすべて2024年4月1日付の1対3株式分割の調整後ベースで表記しています。2025/03期期は31円、2026/03期期は35円と連続増配を実施し、2027/03期期は会社予想37円とさらなる増配を見込みます。配当性向35%を目安とした累進配当方針を採用しており、EPS成長に連動した安定的な増配が期待できます。株主優待では「ららぽーと」「三井アウトレットパーク」等で使える三井ショッピングパークポイントが付与されます。

もし5年前に投資していたら？

※ 有価証券報告書記載のTSR（株主総利回り）に基づく仮定の計算です。配当再投資を含みます。将来のリターンを保証するものではありません。

株の売買状況と今後の予定

信用倍率は10.08倍と買い残が大きく積み上がっている状態です。PER19.3倍は業種平均の15倍を上回りますが、「産業デベロッパー」としての成長プレミアムが織り込まれています。PBR1.60倍も不動産セクター平均を上回っており、NAV（純資産価値）以上の事業価値が市場に評価されています。

税金はいくら払ってる？

2024期〜2026期の実効税率が10〜16%と低めなのは、繰延税金資産の取り崩しや不動産売却に伴う特別な税務処理の影響です。2027/03期期予想では通常水準の30%前後に回帰する見込みです。税引前利益は連続して増加しており、法定実効税率（約30%）との乖離は一時的な要因によるものと考えられます。

三井不動産 まとめ

※ 本ページの情報は投資助言ではありません。掲載データは正確性を保証するものではなく、投資判断はご自身の責任でお願いします。

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