三井不動産
Mitsui Fudosan Co.,Ltd.
最終更新日: 2026年3月20日
ビルを建てるだけじゃない。街の未来を、産業ごとつくる。
産業デベロッパーとして社会の付加価値の創出に貢献する
この会社ってなに？
あなたが毎日通る駅前の「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」、オフィスビル「日本橋室町三井タワー」を開発・運営しているのが三井不動産です。商業施設だけでなく、EC物流の自動倉庫やスタートアップ支援まで手がけ、街そのものをつくりかえる総合デベロッパーとして、あなたの暮らしとビジネスの両方を支えています。
三井不動産は、オフィスビル・商業施設・住宅の開発運営を中核に、スタートアップ投資や物流DX・EC支援など新領域への展開を加速しています。FY2025/3期は売上高2兆6,254億円（+10.2%）、営業利益3,727億円（+9.7%）と過去最高を更新。FY2026/3期も売上2兆7,000億円・純利益2,600億円の増収増益を見込みます。長期経営方針「& INNOVATION 2030」でEPS年+8%以上成長・ROE10%以上を掲げ、米国サンベルト地域への4,500億円超投資や半導体産業向けイノベーション拠点の設立など、グローバル成長と資本効率の両立を推進しています。
会社概要
- 業種
- 不動産業
- 決算期
- 3月
- 本社
- 東京都中央区日本橋室町二丁目1番1号
- 公式
- www.mitsuifudosan.co.jp
社長プロフィール
私たちは『産業デベロッパー』として、不動産というハードの枠を超え、スタートアップや先端テクノロジーとの共創を通じてイノベーションのエコシステムを構築します。街をつくり、人をつなぎ、産業を生む。それが三井不動産の次の100年の使命です。
この会社のストーリー
三井合名会社の不動産部門が独立する形で、三井不動産株式会社が設立されました。
東京証券取引所などの再開に伴い、株式を上場しました。
日本の建築史に名を刻む、日本初の超高層ビル「霞が関ビルディング」を竣工させました。
千葉県船橋市に「ららぽーと船橋ショッピングセンター（現・ららぽーとTOKYO-BAY）」を開業し、商業施設事業を本格化させました。
防衛庁本庁の跡地を再開発し、都心の新たなランドマークとなる「東京ミッドタウン」を開業しました。
日比谷エリアの再開発を推進し、芸術文化とビジネスが融合する「東京ミッドタウン日比谷」をオープンしました。
産業デベロッパーとしての進化を掲げ、M&Aやスタートアップ投資への積極的な資金投下を発表しました。
総額200億円のCVC新設や、ECプラットフォーム展開企業との資本業務提携など、デジタルとリアルを融合した新事業領域を開拓しています。
注目ポイント
オフィスビル、商業施設、住宅など多角的なポートフォリオを持ち、安定して過去最高益を更新する圧倒的な収益力が魅力です。
不動産開発にとどまらず、巨額のスタートアップ投資やCVCの設立を通じて、半導体やECなどの新産業エコシステム構築に挑戦しています。
「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」で使える三井ショッピングパークポイントがもらえる株主優待制度があり、生活に密着したメリットが得られます。
サービスの実績は？
ひとめ診断
配当・優待はもらえる？
| 期 | 1株配当 | 配当性向 |
|---|---|---|
| FY2016/3 | 30円 | 25.2% |
| FY2017/3 | 34円 | 25.5% |
| FY2018/3 | 40円 | 25.4% |
| FY2019/3 | 44円 | 25.7% |
| FY2020/3 | 44円 | 23.4% |
| FY2021/3 | 44円 | 32.7% |
| FY2022/3 | 55円 | 29.8% |
| FY2023/3 | 62円 | 29.8% |
| FY2024/3 | 84円 | 104.8% |
| FY2025/3 | 31円 | 34.7% |
| 必要株数 | 100株以上（約18.1万円） |
| 金額相当 | 約1,000円相当 |
| 権利確定月 | 3月 |
| 長期特典 | 1年以上の継続保有が必須条件 |
FY2024/3期の配当84円は株式3分割前の金額であり、分割後ベースでは約28円相当です。分割後のFY2025/3期は31円に増配し、FY2026/3期は会社予想34円（配当利回り1.87%）とさらなる増配を見込みます。配当性向35%を目安とした累進配当方針を採用しており、EPS成長に連動した安定的な増配が期待できます。株主優待では「ららぽーと」「三井アウトレットパーク」等で使えるポイントが付与されます。
同業比較（収益性）
不動産業の同業他社平均と比べると…
業績推移
儲かってるの？
三井不動産の業績は5期連続の増収増益で推移しています。FY2025/3期は売上高2兆6,254億円（+10.2%）、営業利益3,727億円（+9.7%）と過去最高を更新しました。FY2024/3期からEPSが大きく変動しているのは2024年1月の株式3分割によるものです。FY2026/3期は売上高2兆7,000億円・純利益2,600億円を計画しており、オフィス賃料の上昇基調と海外事業の拡大が成長を牽引する見通しです。 【3Q FY2026/3実績】売上2.0兆円（通期予想比73%）、営業利益3026億円（同80%）、純利益2199億円（同85%）。
事業ごとの売上・利益
オフィスビル・商業施設・物流施設の賃貸運営。都心オフィスの高稼働率が安定収益を支える
マンション・戸建住宅の販売。高価格帯物件の好調な販売が利益を押し上げ
プロパティマネジメント・仲介・リノベーション。ストック型の安定収益モデル
ホテル・リゾート・東京ドーム等のレジャー施設運営
海外事業・物流DX・スタートアップ投資等の新規領域
稼ぐ力はどのくらい？
| 期 | ROE | ROA | 営業利益率 |
|---|---|---|---|
| FY2021/3 | 4.9% | 1.7% | - |
| FY2022/3 | 6.4% | 2.2% | - |
| FY2023/3 | 6.6% | 2.3% | - |
| FY2024/3 | 7.2% | 2.5% | 14.3% |
| FY2025/3 | 7.6% | 2.6% | 14.2% |
| 3Q FY2026/3 | 8.9%（累計） | 2.2%（累計） | 15.3% |
ROEは4.9%から7.6%へと着実に改善しており、長期経営方針で掲げる2030年度ROE10%以上の目標に向けた進捗が見られます。営業利益率も10.2%から14.2%へと大幅に向上し、オフィス賃貸や商業施設の稼働率改善に加え、高利益率の資産入れ替え事業が収益性を押し上げています。不動産業界では三菱地所・住友不動産と並びトップクラスの収益効率を維持しています。
財務は安全？
総資産は約9.9兆円と不動産業界で国内最大級の資産規模を誇ります。自己資本比率は31〜34%台で安定推移しており、大規模な有利子負債（約1.2兆円）を抱えるものの、オフィス・商業施設からの安定的なキャッシュフローで十分にカバーしています。BPSはFY2024/3期以降、2024年1月の株式3分割を反映した数値となっています。 【3Q FY2026/3】総資産10.0兆円、純資産3.3兆円、自己資本比率25.0%、有利子負債4.4兆円。
お金の流れは？
| 期 | 営業CF | 投資CF | 財務CF | FCF |
|---|---|---|---|---|
| FY2021/3 | 1,879億円 | -1,310億円 | -666億円 | 568億円 |
| FY2022/3 | 2,715億円 | -2,101億円 | -1,396億円 | 614億円 |
| FY2023/3 | 2,977億円 | -4,220億円 | 1,114億円 | -1,243億円 |
| FY2024/3 | 2,417億円 | -2,870億円 | 600億円 | -453億円 |
| FY2025/3 | 5,993億円 | -3,220億円 | -2,694億円 | 2,773億円 |
FY2025/3期は営業CFが約5,993億円と大幅に伸長し、FCFが約2,773億円のプラスに転換しました。FY2023〜FY2024は大規模な投資（海外不動産・物流施設取得）によりFCFがマイナスでしたが、資産入れ替え益の計上と賃貸事業からの安定回収により一気にキャッシュポジションが改善しています。今後も年間3,000〜4,000億円規模の成長投資を継続しつつ、営業CFの拡大でバランスを取る方針です。
この会社のリスク
有価証券報告書に記載されている主なリスク要因です。投資判断の参考にしてください。
税金はいくら払ってる？
| 期 | 税引前利益 | 法人税等 | 実効税率 |
|---|---|---|---|
| FY2021/3 | 1,689億円 | 393億円 | 23.3% |
| FY2022/3 | 2,249億円 | 480億円 | 21.3% |
| FY2023/3 | 2,654億円 | 684億円 | 25.8% |
| FY2024/3 | 2,679億円 | 432億円 | 16.1% |
| FY2025/3 | 2,903億円 | 415億円 | 14.3% |
FY2024〜FY2025の実効税率が14〜16%と低いのは、繰延税金資産の取り崩しや不動産売却に伴う特別な税務処理の影響です。FY2026/3期予想では通常水準の31.6%に回帰する見込みです。税引前利益は5期連続で増加しており、法定実効税率（約30%）との乖離は一時的な要因によるものと考えられます。
社員の給料はどのくらい？
| 期 | 平均年収 | 従業員数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 当期 | 1,756万円 | 26,630人 | - |
FY2025/3期で平均年収が1,756万円と前年比+38.4%の大幅上昇を記録しました。これは業績連動型の賞与増加と2025年度入社からの初任給引き上げ（大卒32万円・修士37万円）によるものです。不動産業界では三菱地所と並び国内トップクラスの給与水準であり、平均年齢42.4歳・平均勤続16.4年と人材の定着率も高い水準を維持しています。
誰がこの会社の株を持ってる？
安定株主が一定の割合を占めており、経営基盤は比較的安定しています。 外国人投資家の保有比率が高く、グローバルな投資家からの評価が反映されやすい銘柄です。
日本マスタートラスト信託銀行が17.5%を保有する機関投資家・海外ファンド中心の株主構成です。ノルウェー政府年金基金やJPモルガン系口座など海外勢の存在感も大きく、グローバルなESG評価の高さが伺えます。鹿島建設（1.45%）を除き、事業法人の持ち合い比率は極めて低く、経営の透明性が保たれています。
会社の公式開示情報
役員報酬
事業別の稼ぎ
| 事業名 | 売上 | 利益 | 利益率 |
|---|---|---|---|
| 賃貸 | 6,802億円 | 1,858億円 | 27.3% |
| 分譲 | 5,647億円 | 1,052億円 | 18.6% |
| マネジメント | 5,012億円 | 1,128億円 | 22.5% |
| 施設営業 | 3,215億円 | 305億円 | 9.5% |
| その他 | 5,577億円 | 384億円 | 6.9% |
役員報酬は10名で総額18億9,100万円と開示されています。事業セグメントでは賃貸事業が利益率27.3%と最も高い収益性を示し、オフィスビルの高稼働率が安定収益の柱です。マネジメント事業も利益率22.5%と好調で、ストック型ビジネスへの転換が進んでいます。事業リスクとしては金利上昇や不動産市況の変動が挙げられますが、分散されたポートフォリオが全体のリスク耐性を高めています。
この会社のガバナンスは？
女性役員比率22.2%（4名/18名）を達成し、プライム市場の中でも高い多様性を実現しています。連結子会社337社・臨時従業員14,238名という大規模グループを統括しつつ、監査報酬5億8,700万円を適正に支出し、ガバナンス体制を強化しています。設備投資額は1,907億円と積極的で、将来の成長基盤への投資姿勢が鮮明です。
会社の計画は順調？
※ 会社が公表した計画に対する達成度の評価であり、投資についての評価・推奨ではありません
年度別の予想精度（計画を守れてる？）
| 年度 | 当初予想 | 修正予想 | 実績 | 乖離 |
|---|---|---|---|---|
| FY2024 | 2兆2,000億円 | 2兆3,000億円 | 2兆3,833億円 | +8.3% |
| FY2025 | 2兆6,000億円 | 2兆6,000億円 | 2兆6,254億円 | +1.0% |
| 年度 | 当初予想 | 修正予想 | 実績 | 乖離 |
|---|---|---|---|---|
| FY2024 | 3,200億円 | 3,300億円 | 3,397億円 | +6.1% |
| FY2025 | 3,400億円 | 3,600億円 | 3,727億円 | +9.6% |
当初予想 = 期初に会社が発表した数字 / 乖離 = 予想と実績のズレ（＋なら上振れ）
長期経営方針「& INNOVATION 2030」ではEPS年平均+8%以上の成長と2026年度純利益2,700億円以上を掲げています。FY2025/3期時点でEPS成長率+13.7%、純利益進捗率92%と順調に推移しています。業績予想の精度も高く、FY2024の売上高は当初予想比+8.3%、FY2025の営業利益は+9.6%といずれも上振れ着地しています。SUPER STUDIOとの資本業務提携や半導体イノベーション拠点「RISE-A」の設立など、新収益源の確立にも着手しています。
この株を持っていたら儲かった？
この会社の株主総利回り（TSR）を、日本株全体の平均（TOPIX）と比較したグラフです。青い線が上にあるほど、平均より良い成績を出しています。
直近のFY2025において自社TSRは231.5%となり、TOPIXの213.4%を18.1ポイント上回るアウトパフォームを達成しました。FY2023では一時的にTOPIXを下回りましたが、「& INNOVATION 2030」策定以降のEPS成長コミットメントと積極的な自社株買いにより再逆転しています。長期保有者にとって配当込みで100万円が231万円に成長した計算です。
※ 配当を含まない株価ベースのリターンです。過去の実績であり、将来のリターンを保証・示唆するものではありません。
もし5年前に投資していたら？
| 年度末時点 | 評価額 | 損益 | TSR |
|---|---|---|---|
| FY2021 | 136.7万円 | +36.7万円 | 36.7% |
| FY2022 | 145.4万円 | +45.4万円 | 45.4% |
| FY2023 | 141.4万円 | +41.4万円 | 41.4% |
| FY2024 | 277.3万円 | +177.3万円 | 177.3% |
| FY2025 | 231.5万円 | +131.5万円 | 131.5% |
※ 有価証券報告書記載のTSR（株主総利回り）に基づく仮定の計算です。配当再投資を含みます。将来のリターンを保証するものではありません。
株の売買状況と今後の予定
信用倍率は10.08倍と買い残が大きく積み上がっている状態です。PER19.3倍は業種平均の15倍を上回りますが、「産業デベロッパー」としての成長プレミアムが織り込まれています。PBR1.60倍も不動産セクター平均を上回っており、NAV（純資産価値）以上の事業価値が市場に評価されています。
メディアでどれくらい注目されてる？
メディア露出
メディア分布
競合比較
どんな話題が多い？
最近の出来事
EC支援ベンチャーのSUPER STUDIOと戦略的資本業務提携を締結し、OMO型ポップアップ等のデジタル事業を強化。
第3四半期決算にて通期の経常利益を上方修正し、最高益更新の期待感が市場で高まる。
最新ニュース
三井不動産 まとめ
ひとめ診断
「産業デベロッパーへ進化する総合不動産No.1、街づくり×イノベーションで最高益を更新中」
※ 本ページの情報は投資助言ではありません。掲載データは正確性を保証するものではなく、投資判断はご自身の責任でお願いします。
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