地主3252

ひとめ診断

この会社ってなに？

あなたが普段お買い物をするスーパーマーケットやドラッグストア、実はその建物が建っている「土地だけ」を専門に扱っているのが地主です。お店を運営する会社は、地主から土地を借りて建物を建て、毎月地代を支払っています。地主は、こうして得た安定した地代収入を元に、新たな土地を仕入れて投資家向けに販売する「不動産金融メーカー」のような役割を担っています。つまり、あなたが気づかないうちに、日々の生活を支えるお店の足元で、地主のビジネスが動いているのです。

地主は、商業施設などの底地（そこち）に特化したユニークな不動産ビジネスを展開しています。2025期決算では売上高763.3億円、純利益73.69億円と過去最高益を更新し、中期経営計画を前倒しで達成しました。今後は私募リート「地主リート」を成長の核とし、新たに組成した「地主ファンド」も活用して資産規模の拡大を加速させます。株主還元は優待を廃止し配当に集約する方針で、2025期は前期比25円増の110円配当と大幅な増配を実施しています。

会社概要

業種

不動産業

決算期

12月

本社

東京都千代田区丸の内一丁目5番1号 新丸の内ビルディング 13F

サービスの実績は？

稼ぐ力はどのくらい？

同社の収益性は非常に高く、2023/03期には営業利益率が約19.5%に達するなど、底地ビジネス特有の効率的な収益モデルを証明しています。ROE（自己資本利益率）は13%から14%台で安定的に推移しており、資本を効率的に活用して利益を生み出す体制が整っています。開発した底地を私募リートや投資家へ販売する回転型モデルにより、高水準な収益性を維持しながら事業規模を拡大しています。

儲かってるの？

地主株式会社は、建物を持たずに土地のみを扱う独自の「JINUSHIビジネス」を軸に事業を展開しており、2025/03期には売上高約763億円、純利益約74億円と過去最高益を更新しました。この成長は不動産金融商品メーカーとしてのプレゼンス向上によるもので、2026/03期も1,000億円の売上高を見込むなど強気な成長路線を維持しています。底地需要の拡大を背景に、安定的な収益基盤の構築が進んでいます。 【2025/12期実績】売上763億円（前期比33.7%）、営業利益86億円、純利益74億円。

業績の推移

売上高（青）と営業利益（緑）の年度別の伸び。バーが右肩上がりなら成長中。

同業比較（収益性）

不動産業の同業他社平均と比べると…

会社の公式開示情報

建物を持たず底地のみを扱う独自の「地主ビジネス」を中核とし、私募リートへの売却など資本効率を重視した高収益モデルを確立しています。一方で、不動産市場の変動や金利上昇局面における資金調達コストの変化などが主な事業リスクとして挙げられます。

会社の計画は順調？

※ 会社が公表した計画に対する達成度の評価であり、投資についての評価・推奨ではありません

2025期に純利益73.69億円を達成し、旧中計の目標（純利益70億円）を1年前倒しで達成しました。これを受け、売上高1,000億円、営業利益120億円を目指す新たな中期経営計画（2026期〜28）を発表しています。ただし、業績予想の精度には波があり、特に売上高は不動産売却のタイミングで期初予想から大きく変動する傾向があるため、進捗には注意が必要です。株主還元は累進配当を掲げ、新中計最終年度には1株130円配当を計画しています。

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社長プロフィール

財務は安全？

財務状況については、事業拡大に伴う不動産在庫の増加により有利子負債が2025/03期時点で約2,409億円まで増加しており、自己資本比率は約34.1%に低下しています。ただし、これは将来の収益源となる不動産ポートフォリオへの積極投資の結果であり、成長のための先行投資という側面が強いです。資産規模は1,463億円まで拡大しており、底地資産の蓄積によるバランスシートの強化が着実に進められています。 【2025/12期】総資産1464億円、純資産519億円、自己資本比率34.0%、有利子負債658億円。

お金の流れは？

営業キャッシュフローは不動産仕入れのタイミングにより変動しやすく、2025/03期は仕入れ強化の影響でマイナスとなりました。不足分は借入金等の財務キャッシュフローによる調達で賄われており、成長に向けた積極的な投資サイクルが継続しています。投資キャッシュフローも不動産開発に伴い支出が先行する傾向にあり、将来の売却益を最大化するための資産積み上げが優先されています。

この会社のガバナンスは？

女性役員比率は14.3%であり、今後の多様性向上が課題です。監査等委員会設置会社を採用し強力な監査体制を構築しており、連結子会社12社を統括する経営効率の高さと、リスク管理を両立させた企業規模に適したガバナンス体制を有しています。

誰がこの会社の株を持ってる？

創業者の松岡哲也氏が主要な個人株主として大きな影響力を保持しており、資産管理会社である合同会社松岡と合わせると安定した持株比率を有しています。機関投資家の保有比率も相応に高く、創業者による強力なリーダーシップと外部資本のバランスが特徴的な構成です。

この会社のリスク

有価証券報告書に記載されている主なリスク要因です。投資判断の参考にしてください。

社員の給料はどのくらい？

従業員平均年収が1,750万円という水準は、不動産業界や他業種と比較しても極めて高い部類に入ります。これは少数精鋭の組織体制に加え、高利益率を誇る「地主ビジネス」の成果が、高い生産性への報酬として還元されているためと考えられます。

平均よりも稼げてる？

この会社の株を持っていた場合のリターン（青）を、日本株全体の平均（TOPIX、灰）と比較。青い線が上にあれば、平均より良い成績です。

過去5年間のTSR（株主総利回り）は、2022期を除き、市場平均であるTOPIXを一貫して下回る「アンダーパフォーム」となっています。これは、同社のユニークな「底地ビジネス」がまだ市場に十分に理解されておらず、株価が利益成長に追いついていない可能性を示唆しています。ただし、旧中計の前倒し達成や累進配当方針の明確化により、今後は投資家からの再評価が進むことが期待されます。

※ 配当を含まない株価ベースのリターンです。過去の実績であり、将来のリターンを保証するものではありません。

配当・優待はもらえる？

同社は利益成長と連動した配当還元を重視しており、継続的な増配を行う累進配当を掲げています。過去数年間で配当額を大幅に引き上げており、株主への積極的な還元姿勢が特徴的です。今後も利益成長に伴い、キャッシュフローを重視した安定かつ高水準な配当水準の維持を目指す方針です。

もし5年前に投資していたら？

※ 有価証券報告書記載のTSR（株主総利回り）に基づく仮定の計算です。配当再投資を含みます。将来のリターンを保証するものではありません。

株の売買状況と今後の予定

PERは8.5倍と業界平均の約15倍と比較して割安な水準にあります。一方で、PBRは1.30倍とほぼ業界平均並みです。配当利回りは3%を超え、株主還元への意識の高さがうかがえます。信用倍率が比較的高く、短期的な需給の偏りには注意が必要ですが、独自のビジネスモデルと成長性から、市場では一定の評価を受けていると考えられます。

税金はいくら払ってる？

法人税等の支払額は各期の税引前利益や税務上の損益通算状況に応じて変動しています。2025/03期は一時的な税務処理等の影響で実効税率が低水準となりましたが、通期では税引前利益の変動に連動する構造です。将来の業績予想においては通常の法定実効税率水準を前提に計上されています。

地主 まとめ

※ 本ページの情報は投資助言ではありません。掲載データは正確性を保証するものではなく、投資判断はご自身の責任でお願いします。

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