レオパレス２１
LEOPALACE21 CORPORATION
最終更新日: 2026年3月29日
逆境からのV字回復、新時代を切り拓く不動産賃貸の改革者
新しい時代のニーズに応え、すべての人に最適な『新しい暮らし』の形を提案し、豊かな社会を実現する。
この会社ってなに？
あなたが大学進学や就職で初めて一人暮らしの部屋を探すとき、テレビCMで『レオパレス21』の名前を聞いたことがあるかもしれません。家具や家電が最初からついている部屋が多く、カバン一つで新生活を始められるのが特徴です。全国に約54万戸もの管理物件があり、特に学生さんや新社会人、短期の出張や単身赴任で利用する人たちの強い味方になっています。普段あなたが街で見かけるアパートの多くも、実はレオパレス21が管理している物件かもしれません。
施工不良問題による巨額赤字から脱却し、FY2025には売上高4318.3億円、営業利益292.31億円とV字回復を遂げました。不採算事業の撤退などの大規模な構造改革を経て収益性は大幅に改善しており、2024年3月期には5円、2025年3月期には10円と復配も果たしています。今後は6年ぶりに再開した不動産開発事業と、継続的な家賃単価引き上げが持続的成長の鍵となります。
会社概要
- 業種
- 不動産業
- 決算期
- 3月
- 本社
- 東京都中野区本町2丁目54番11号
- 公式
- www.leopalace21.co.jp
社長プロフィール
過去の施工不備問題と真摯に向き合い、信頼回復に努めてまいりました。今後は賃貸事業を中核に、オーナー様や入居者様との関係を第一に考え、収益性と財務基盤を強化することで持続的な成長と株主還元の実現を目指します。
この会社のストーリー
創業者深山祐助が株式会社ミヤマを設立し、不動産業界での第一歩を踏み出す。ここからレオパレス２１の歴史が始まった。
「レオパレス21」ブランドを立ち上げ、家具・家電付きの短期賃貸という革新的なサービスで単身者市場を開拓し、急成長を遂げる。
事業の成長を背景に株式を公開し、社会的な信用を高めるとともに、さらなる事業拡大のための資金調達基盤を確立した。
一部の物件で施工不備が発覚し、企業ブランドと業績に大きな打撃を受ける。信頼回復に向けた長い道のりが始まった。
経営再建のため、希望退職の募集や不採算事業からの撤退など、抜本的な構造改革に着手。コア事業である賃貸事業への集中を明確にした。
構造改革が奏功し、2024年3月期決算ではリーマンショック以降で過去最高の営業利益を記録。劇的なV字回復を果たした。
施工不備問題に区切りをつけ、不動産開発事業を6年ぶりに本格再開。既存物件の建て替えを中心に、新たな成長フェーズへと移行する。
注目ポイント
施工不備問題による経営危機から、大胆な構造改革を経てV字回復を達成。2024年3月期には過去最高益を記録し、高い収益力を証明しました。
6年ぶりに不動産開発を本格再開し、再び成長軌道へ。既存物件の建て替えや新規開発で、さらなる企業価値向上が期待されます。
事業の選択と集中を進め、主力の賃貸事業に経営資源を投入。約54万戸の管理物件を基盤に、安定した収益構造を構築しています。
サービスの実績は？
ひとめ診断
配当・優待はもらえる？
| 期 | 1株配当 | 配当性向 |
|---|---|---|
| FY2021/3 | 0円 | 0.0% |
| FY2022/3 | 0円 | 0.0% |
| FY2023/3 | 0円 | 0.0% |
| FY2024/3 | 5円 | 3.8% |
| FY2025/3 | 10円 | 17.8% |
株主優待制度は、経営体質の抜本的改善を優先するため2020年3月末を最後に廃止されています。
業績回復と財務基盤の安定化を受け、株主への利益還元を再開しています。現在は継続的かつ安定的な配当の実施を基本方針として掲げており、配当性向を考慮しながら段階的な増配を志向しています。今後も業績の進捗に応じて、株主還元策の拡充を検討していく姿勢です。
同業比較（収益性）
不動産業の同業他社平均と比べると…
業績推移
儲かってるの？
レオパレス21は、過去の施工不備問題に伴う巨額損失による経営危機から脱し、賃貸事業への経営資源集中と家賃単価の引き上げにより劇的な業績回復を果たしました。2021年3月期には約292億円の営業赤字を計上しましたが、その後は構造改革の進展により収益構造が改善し、2025年3月期には営業利益約292億円を達成するまで成長しています。今後も賃貸住宅の管理・運営を核として、安定的な増収増益のトレンドを維持する見通しです。
稼ぐ力はどのくらい？
| 期 | ROE | ROA | 営業利益率 |
|---|---|---|---|
| FY2021/3 | 328.6% | - | -7.1% |
| FY2022/3 | 107.4% | 8.2% | 0.4% |
| FY2023/3 | 60.2% | 11.9% | 2.4% |
| FY2024/3 | 58.7% | 20.5% | 5.5% |
| FY2025/3 | 20.2% | 8.2% | 6.8% |
収益性は、施工不備による一時的な混乱期から劇的に改善しており、営業利益率は2021年3月期のマイナス7.1%から2025年3月期には6.8%へと回復しています。かつての大幅な債務超過に伴い自己資本が極めて少なかったことでROEが異常値を示していましたが、現在は純資産の積み増しとともに適正な水準へと落ち着きつつあります。今後は家賃単価の見直しや管理戸数の最適化を通じ、高い効率性を維持する方針です。
財務は安全？
財務健全性は、深刻な債務超過状態からの脱却と資本の増強により、自己資本比率が2021年3月期のマイナス5.3%から2025年3月期には37.5%まで大幅に改善しました。有利子負債は再建過程で適正に管理されており、自己資本比率の向上により企業の支払い能力や信用力が着実に高まっています。今後も安定したキャッシュフローの創出を通じて、健全な貸借対照表の維持と財務基盤の強化を推し進める姿勢です。
お金の流れは？
| 期 | 営業CF | 投資CF | 財務CF | FCF |
|---|---|---|---|---|
| FY2021/3 | -408億円 | 118億円 | 236億円 | -290億円 |
| FY2022/3 | -44.6億円 | 8.9億円 | -58.9億円 | -35.7億円 |
| FY2023/3 | 105億円 | 9.1億円 | -28.2億円 | 115億円 |
| FY2024/3 | 214億円 | 8.5億円 | -71.2億円 | 223億円 |
| FY2025/3 | 259億円 | -6.0億円 | -64.0億円 | 253億円 |
営業キャッシュフローは、2021年3月期の約408億円のマイナスから2025年3月期には約259億円のプラスへと完全に転換しました。これは賃貸管理事業の収益力強化と構造改革によるコスト削減が奏功したことによるもので、強固な稼ぐ力を示しています。投資や財務活動においても、安定的な営業収益を背景にフリーキャッシュフローが拡大しており、持続的な成長に向けた好循環が生まれています。
この会社のリスク
有価証券報告書に記載されている主なリスク要因です。投資判断の参考にしてください。
税金はいくら払ってる？
| 期 | 税引前利益 | 法人税等 | 実効税率 |
|---|---|---|---|
| FY2021/3 | -342億円 | 0円 | - |
| FY2022/3 | -21.5億円 | 0円 | - |
| FY2023/3 | 65.3億円 | 0円 | 0.0% |
| FY2024/3 | 195億円 | 0円 | 0.0% |
| FY2025/3 | 269億円 | 90.8億円 | 33.7% |
過去の多額の欠損金により長らく法人税負担が発生していませんでしたが、業績回復に伴い納税義務が再開しています。2023年および2024年3月期は繰越欠損金の解消により実効税率が0%でしたが、2025年3月期からは通常の税負担が発生しています。今後は事業の収益拡大に応じた標準的な水準での納税が継続される見通しです。
社員の給料はどのくらい？
| 期 | 平均年収 | 従業員数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 当期 | 620万円 | 3,909人 | - |
従業員平均年収は620万円で、不動産業界の平均水準と比較して安定した所得が維持されています。施工不備問題に伴う構造改革を経て、現在は賃貸事業に注力することで収益体制が回復しており、これが従業員の待遇維持の原資となっていると考えられます。
誰がこの会社の株を持ってる？
安定株主が一定の割合を占めており、経営基盤は比較的安定しています。 事業法人の持合い比率が高く、安定した株主構成が特徴です。 主な安定株主はＵＨ Ｐａｒｔｎｅｒｓ２・ＭＳＩＰ ＣＬＩＥＮＴ ＳＥＣＵＲＩＴＩＥＳ(常任代理人 モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券)。
主要株主には千鳥合同会社（26.09%）や株式会社ＵＨ Ｐａｒｔｎｅｒｓ２（15.61%）といった投資会社が上位に名を連ねており、安定株主による一定の影響力が確認できます。過去には物言う株主による経営関与の動きもありましたが、現在は資本構造が整理され、機関投資家や持株会による構成が中心となっています。
会社の公式開示情報
役員報酬
賃貸住宅の管理・運営を中核事業としており、過去の施工不備問題という経営リスクを克服し、現在は過去最高水準の利益を計上するまでに回復しています。現在は更なる成長に向けた不動産開発の再開や、入居者サービスの刷新を通じて収益性の向上に努めています。
この会社のガバナンスは？
女性役員比率は7.1%と改善の余地があるものの、ガバナンス体制については監査報酬の充実や内部統制の再構築を通じて、施工不備問題を教訓とした透明性の高い経営体制を推進しています。連結子会社10社を抱える大規模な不動産管理企業として、リスク管理とコンプライアンスの強化を経営の最優先事項に掲げています。
会社の計画は順調？
※ 会社が公表した計画に対する達成度の評価であり、投資についての評価・推奨ではありません
年度別の予想精度（計画を守れてる？）
| 年度 | 当初予想 | 修正予想 | 実績 | 乖離 |
|---|---|---|---|---|
| FY2022 | 4,029億円 | — | 3,983億円 | -1.1% |
| FY2023 | 4,108億円 | — | 4,064億円 | -1.1% |
| 年度 | 当初予想 | 修正予想 | 実績 | 乖離 |
|---|---|---|---|---|
| FY2022 | 20億円 | — | 18億円 | -11.3% |
| FY2023 | 117億円 | — | 99億円 | -15.6% |
| FY2024 | 139億円 | — | 233億円 | +67.7% |
| FY2025 | 266億円 | — | 292億円 | +9.9% |
当初予想 = 期初に会社が発表した数字 / 乖離 = 予想と実績のズレ（＋なら上振れ）
施工不良問題後の再建期を経て、現在は新たな成長フェーズに入っています。新中期経営計画では、売上高の安定成長に加え、営業利益324億円という高い収益目標を掲げています。過去の計画では未達も見られましたが、直近2期は会社予想を上回る実績を上げており、計画達成能力が改善しているかが注目されます。6年ぶりに再開した不動産開発事業の進捗と、継続的な家賃単価上昇が計画達成の鍵を握るでしょう。
この株を持っていたら儲かった？
この会社の株主総利回り（TSR）を、日本株全体の平均（TOPIX）と比較したグラフです。青い線が上にあるほど、平均より良い成績を出しています。
TSR（株主総利回り）は、FY2024までTOPIXを一貫して下回っていましたが、FY2025には225.2%となり、TOPIXの213.4%を上回るアウトパフォームを達成しました。これは、施工不良問題による長期的な株価低迷期が終わり、業績のV字回復と復配が評価され、株価が大きく上昇したことが主な要因です。ファンド主導の構造改革が実を結び、株主価値の創造が本格化したことを示しています。
※ 配当を含まない株価ベースのリターンです。過去の実績であり、将来のリターンを保証・示唆するものではありません。
もし5年前に投資していたら？
| 年度末時点 | 評価額 | 損益 | TSR |
|---|---|---|---|
| FY2021 | 57.5万円 | -42.5万円 | -42.5% |
| FY2022 | 75.9万円 | -24.1万円 | -24.1% |
| FY2023 | 134.2万円 | +34.2万円 | 34.2% |
| FY2024 | 196.2万円 | +96.2万円 | 96.2% |
| FY2025 | 225.2万円 | +125.2万円 | 125.2% |
※ 有価証券報告書記載のTSR（株主総利回り）に基づく仮定の計算です。配当再投資を含みます。将来のリターンを保証するものではありません。
株の売買状況と今後の予定
PERは業界平均より割安ですが、PBRは2.60倍と業界平均を上回っており、資産価値に対して株価がプレミアム付きで評価されていることを示唆します。これは、財務再建後の成長期待を反映していると考えられます。信用買い残が売り残を大きく上回る8.95倍となっており、将来の株価上昇を見込む個人投資家が多い一方で、需給面での重しとなる可能性もあります。
メディアでどれくらい注目されてる？
メディア露出
メディア分布
競合比較
どんな話題が多い？
最近の出来事
発行済株式総数の28.3%におよぶ大規模な自己株式消却を実施し、資本効率の改善を市場にアピール。
第2四半期累計の業績修正を発表し、施工不備問題からの経営再建が過去最高益の達成に結びついたことを確認。
新たな組織体制の構築により、賃貸住宅管理を中心とした収益構造の安定化に向けた動きを加速。
最新ニュース
レオパレス２１ まとめ
ひとめ診断
「施工不良の危機を乗り越え、ファンド支援で財務を立て直し、再び成長軌道を目指す賃貸アパート界のフェニックス」
※ 本ページの情報は投資助言ではありません。掲載データは正確性を保証するものではなく、投資判断はご自身の責任でお願いします。
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