東京建物8804

ひとめ診断

この会社ってなに？

あなたが普段利用する駅前の大きなオフィスビル、実は東京建物が建てたものかもしれません。同社は「東京スクエアガーデン」のような大規模複合施設や、都心で働く人々が利用するオフィスビルを数多く手掛けています。また、あなたが住まいを探すとき、高級マンションブランド「Brillia（ブリリア）」の名前を目にしたことはありませんか？これも東京建物の代表的な事業です。さらに最近では、ネット通販を支える物流施設「T-LOGI」や、高齢者向けの住まいなど、私たちの生活の様々な場面で関わりを深めている会社です。

旧安田財閥系の総合不動産大手で、東京・八重洲エリアの再開発を核に成長を続ける企業です。2025期は売上高4,745.9億円（前期比2.3%増）、営業利益957.6億円（同20.2%増）と増収大幅増益を達成。オフィスビルの賃貸を収益基盤としつつ、不動産売却益を戦略的に計上することで利益を押し上げる方針で、2027年までの中期経営計画では年平均367億円の売却益を見込んでいます。積極的な株主還元も特徴で、12期連続の増配を予定しており、安定性と成長性を両立させています。

会社概要

業種

不動産業

決算期

12月

本社

東京都中央区八重洲1丁目4−16

サービスの実績は？

稼ぐ力はどのくらい？

同社の収益性は、営業利益率が20%を超えるなど非常に高い水準を維持しており、効率的な資産運用がなされています。ROE（自己資本利益率）も10%前後で推移しており、資本効率を重視した経営が行われていることを示しています。高収益なビル賃貸事業を中心に、物件売却益を柔軟に取り込む戦略が収益性の向上に寄与しています。

儲かってるの？

東京建物の業績は、主力のビル賃貸事業や分譲マンション事業が好調に推移し、売上高は4,746億円、営業利益は958億円と過去最高水準を更新し続けています。2026年3月期も増収増益の計画を掲げており、成長投資と事業ポートフォリオの最適化によって着実な利益拡大を実現しています。安定したストック型収益と、再開発プロジェクトによるフロー型収益のバランスが強みです。 【2025/12期実績】売上1766億円（前期比-）、営業利益414億円、純利益0百万円。

業績の推移

売上高（青）と営業利益（緑）の年度別の伸び。バーが右肩上がりなら成長中。

同業比較（収益性）

不動産業の同業他社平均と比べると…

会社の公式開示情報

EDINET開示情報によると、オフィスビル賃貸、住宅分譲、海外事業などを多角的に展開しており、不動産市況の変動や金利上昇に伴う資金調達コストの増加が主な事業リスクとして認識されています。セグメント別では特に賃貸事業が安定した収益基盤となっており、強固なポートフォリオを構築しています。

会社の計画は順調？

※ 会社が公表した計画に対する達成度の評価であり、投資についての評価・推奨ではありません

東京建物は、現在進行中の2027年度を最終年とする中期経営計画で、事業利益1,150億円、ROE8%台後半を目標に掲げています。この計画の柱は、年間平均367億円に上る戦略的な不動産売却益の計上であり、安定的な賃貸収益に加えてキャピタルゲインを積み増すことで利益成長を加速させる戦略です。旧中計（2020期-2024）では目標の事業利益750億円を最終年度に超過達成しており、計画達成に向けた実行力は評価できます。

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社長プロフィール

財務は安全？

財務健全性は、総資産が2兆2,727億円にまで拡大する一方で、有利子負債のコントロールと自己資本の蓄積により安定した財務基盤を維持しています。成長投資を加速させるための借入が増加傾向にありますが、再開発による資産価値向上を見据えた戦略的な資本構成と言えます。安定したキャッシュ・フローの創出能力が、将来的な債務返済や株主還元を裏付けています。 【2025/12期】総資産2.3兆円、純資産6031億円、自己資本比率20.3%、有利子負債1.3兆円。

お金の流れは？

営業キャッシュ・フローは賃貸収入等により安定していますが、再開発プロジェクトへの積極的な投資に伴い、投資キャッシュ・フローが大幅なマイナスとなる傾向があります。この不足分を財務キャッシュ・フローで補う構造となっており、成長のための資本投下を優先している段階です。今後は開発物件の売却や賃貸収益の積み上げにより、フリー・キャッシュ・フローの黒字化と還元原資の確保を目指しています。

この会社のガバナンスは？

女性役員比率は18.8%であり、取締役会の多様性確保に向けた取り組みを継続しています。監査体制としては監査役会設置会社として適正なモニタリングを実施しており、連結子会社44社を擁する大規模な事業規模に相応しいガバナンス環境を整えています。

誰がこの会社の株を持ってる？

株主構成は、日本マスタートラスト信託銀行および日本カストディ銀行などの信託口が大半を占めており、機関投資家や海外投資家による保有割合が非常に高い安定した構造です。特定の創業家による支配色は薄く、グローバルな資本市場の評価が株価に直接反映されやすいオープンな体制と言えます。

この会社のリスク

有価証券報告書に記載されている主なリスク要因です。投資判断の参考にしてください。

社員の給料はどのくらい？

従業員の平均年収は1,186万円と、不動産業界の中でも高水準を維持しています。都心部のオフィスビル開発や分譲マンション事業といった高利益率なビジネスを展開しており、業績連動型のインセンティブが従業員報酬にも反映されていることが、高い給与水準の背景にあります。

平均よりも稼げてる？

この会社の株を持っていた場合のリターン（青）を、日本株全体の平均（TOPIX、灰）と比較。青い線が上にあれば、平均より良い成績です。

TSR（株主総利回り）は、株価上昇と配当による総合的な投資リターンを示す指標です。東京建物のTSRは2021期から2025期までの5年間、一貫してTOPIX（東証株価指数）を上回るパフォーマンス（アウトパフォーム）を記録しています。これは、好調な業績を背景とした株価の堅調な推移と、10年以上にわたる連続増配という積極的な株主還元策が両輪となって株主価値向上に繋がっていることを示しています。特に2025期には278.1%と、TOPIXを60ポイント以上も上回る高いリターンを達成しました。

※ 配当を含まない株価ベースのリターンです。過去の実績であり、将来のリターンを保証するものではありません。

配当・優待はもらえる？

東京建物は配当性向35%以上を目安とし、業績拡大に伴う積極的な増配を継続しています。株主還元を経営の重要課題と位置づけ、11期連続での増配を実現するなど、株主への利益還元に意欲的です。また、WEBカタログギフト等を提供する株主優待制度も併せて導入し、総合的な還元力を高めています。

もし5年前に投資していたら？

※ 有価証券報告書記載のTSR（株主総利回り）に基づく仮定の計算です。配当再投資を含みます。将来のリターンを保証するものではありません。

株の売買状況と今後の予定

同業他社比較では、PERは業界平均よりやや割安、PBRは平均を若干上回る水準で、市場からは標準的な評価を受けていると言えます。時価総額は業界内で大手の一角を占めます。信用倍率は2.90倍と、買い残が売り残を上回っていますが、過熱感のある水準ではありません。株価が52週高値圏で推移していることから、利益確定売りと新たな買いが交錯しやすい状況にあると考えられます。

税金はいくら払ってる？

実効税率は年度によって変動があり、事業売却に伴う税効果や一時的な要因が影響しています。2024/03期期のように税負担が軽減される期がある一方、通常期はおおむね法定実効税率に準じた水準で納税されています。今後の予想では利益の拡大に伴い、約370億円の法人税等を計上する見込みです。

東京建物 まとめ

※ 本ページの情報は投資助言ではありません。掲載データは正確性を保証するものではなく、投資判断はご自身の責任でお願いします。

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