東急不動産ホールディングス
Tokyu Fudosan Holdings Corporation
最終更新日: 2026年3月22日
渋谷から、街と暮らしの未来をつくる。
環境経営を軸に、誰もが自分らしく輝ける未来を創造する
この会社ってなに？
東急沿線に住んでいる方なら、渋谷駅直結の大型複合施設「渋谷サクラステージ」や「東急プラザ」を日常的に利用しているかもしれません。それらを開発・運営しているのが東急不動産です。マンション購入時の仲介「東急リバブル」、住んでからの管理「東急コミュニティー」まで、住まいのライフサイクルをワンストップで支えるグループとして、あなたの暮らしに深く関わっています。
東急不動産ホールディングスは、東急不動産・東急コミュニティー・東急リバブルを中核とする総合不動産グループです。都市開発事業では「渋谷サクラステージ」をはじめとする広域渋谷圏の大規模再開発を推進し、管理運営事業と不動産仲介事業がストック型の安定収益を支えています。FY2025/3期は売上高1兆1,503億円（+4.3%）、営業利益1,408億円（+17.1%）と5期連続の増収増益を達成。FY2026/3期は売上高1兆2,700億円・営業利益1,530億円の増収増益を見込み、新「中期経営計画2030」では営業利益2,200億円以上・純利益1,200億円以上を目標に掲げています。再生可能エネルギー事業やCVCを通じたスタートアップ投資など、脱炭素・DX領域にも積極展開しています。
会社概要
- 業種
- 不動産業
- 決算期
- 3月
- 本社
- 東京都渋谷区道玄坂1-21-1 渋谷ソラスタ
- 公式
- www.tokyu-fudosan-hd.co.jp
社長プロフィール
私たちは「WE ARE GREEN」のスローガンのもと、環境経営と都市開発の両立を追求しています。広域渋谷圏を中心とした街づくり、再生可能エネルギー事業の拡大、そしてDX・スタートアップとの共創を通じて、人と地球にやさしい持続可能な社会を実現していきます。
この会社のストーリー
東急電鉄の不動産部門が独立する形で、東急不動産株式会社が設立されました。東急沿線の宅地開発を中核事業としてスタート。
東京証券取引所第一部に上場し、資本市場からの資金調達による事業拡大の基盤を確立しました。
不動産仲介の東急リバブル、管理の東急コミュニティーとのグループ一体運営を強化し、開発から管理・仲介までのバリューチェーンを構築。
東急不動産ホールディングスを設立し、持株会社体制に移行。グループ経営の効率化と戦略的資源配分を実現しました。
渋谷駅直結の大型複合施設「Shibuya Sakura Stage」が竣工。広域渋谷圏の開発を象徴するプロジェクトとして、街の新たなランドマークとなりました。
旧中計の全目標を2年前倒しで達成し、営業利益2,200億円以上を目指す新中期経営計画を策定。再エネ・DX・広域渋谷圏を3本柱に成長を加速。
グリッドシェアジャパンやチューリングとの資本業務提携を通じ、再エネ事業の拡大と自動運転技術の活用に着手。環境経営のフロントランナーを目指しています。
注目ポイント
「渋谷サクラステージ」をはじめ、広域渋谷圏で次々と大規模再開発を推進。東急グループとの連携で、駅直結の街づくりが他社にない強みです。
リニューアブル・ジャパンの完全子会社化や蓄電池ベンチャーへの投資など、不動産大手の中でも再生可能エネルギー事業に最も積極的。脱炭素時代の成長ドライバーです。
4期連続増配・累進配当方針を採用し、配当利回り3%超の水準。株主優待ではホテルハーヴェストやゴルフ場などグループ施設で使えるポイントが付与され、長期保有で1.5倍の増額特典もあります。
サービスの実績は？
ひとめ診断
配当・優待はもらえる？
| 期 | 1株配当 | 配当性向 |
|---|---|---|
| FY2016/3 | 12円 | 25.4% |
| FY2017/3 | 13円 | 25.1% |
| FY2018/3 | 14.5円 | 25.1% |
| FY2019/3 | 15.5円 | 27.3% |
| FY2020/3 | 16円 | 29.8% |
| FY2021/3 | 16円 | 53.1% |
| FY2022/3 | 17円 | 34.8% |
| FY2023/3 | 23.5円 | 35.0% |
| FY2024/3 | 31円 | 32.2% |
| FY2025/3 | 36.5円 | 33.6% |
| 必要株数 | 500株以上（約69万円） |
| 金額相当 | 約3,000円相当（500株、年間） |
| 権利確定月 | 3月・9月 |
| 長期特典 | 3年以上継続保有で優待ポイント増額、5年超で1.5倍の長期保有感謝ポイント進呈 |
配当金はFY2021/3の16円からFY2025/3の36.5円へと4期連続で増配しており、FY2026/3期は42円（配当利回り3.04%）への増配を予定しています。新中期経営計画では累進配当方針と配当性向35%以上を掲げており、業績成長に連動した安定的な増配が期待できます。株主優待は500株以上からと他社に比べやや敷居が高いものの、ホテルや観光施設で使えるポイント制度に加え、長期保有特典（5年超で1.5倍）も設けられています。
同業比較（収益性）
不動産業の同業他社平均と比べると…
業績推移
儲かってるの？
東急不動産HDの業績は5期連続の増収増益で推移しています。FY2025/3期は売上高1兆1,503億円（+4.3%）、営業利益1,408億円（+17.1%）と過去最高を更新。特に「渋谷サクラステージ」の売却益計上と分譲マンションの粗利益率改善が利益を押し上げました。FY2026/3期は売上高1兆2,700億円・純利益850億円を計画しており、広域渋谷圏の開発進展と管理運営事業の拡大が成長を牽引する見通しです。
事業ごとの売上・利益
オフィスビル・商業施設・住宅の開発分譲。渋谷サクラステージの売却益計上と分譲マンションの粗利益率改善で大幅増益
再生可能エネルギー（太陽光・風力）、インフラ投資、海外不動産。リニューアブル・ジャパンの子会社化で事業規模拡大
東急コミュニティーによるマンション・ビル管理、東急住宅リースの賃貸管理。ストック型の安定収益モデル
東急リバブルによる不動産仲介。首都圏を中心に取扱件数・金額ともに拡大基調
東急ハンズ（ハンズ）等のリテール事業、ホテル・リゾート運営、学生情報センターなど
稼ぐ力はどのくらい？
| 期 | ROE | ROA | 営業利益率 |
|---|---|---|---|
| FY2024/3 | 6.7% | 2.3% | 301.9% |
| FY2025/3 | 9.2% | 2.4% | 329.7% |
ROEは3.6%から9.2%へと大幅に改善しており、新中期経営計画で掲げるROE10%超の達成が視野に入っています。営業利益率も6.2%から12.2%へとほぼ倍増し、「渋谷サクラステージ」をはじめとする大型開発案件の利益貢献と管理運営事業のストック型収益拡大が収益性を押し上げています。大手不動産デベロッパーの中では三井不動産・三菱地所に次ぐ水準まで改善しました。
財務は安全？
総資産は約3.3兆円とFY2021/3期から約23%増加し、広域渋谷圏を中心とした開発投資の拡大を反映しています。自己資本比率は22〜25%台で推移しており、不動産業としては一般的な水準です。有利子負債は約3.1兆円と大きいものの、BPSは829円から1,150円へと着実に増加しており、純資産の蓄積が進んでいます。PBR1.20倍はBPS1,150円に対する市場評価を示し、成長期待を含んだ水準です。
お金の流れは？
| 期 | 営業CF | 投資CF | 財務CF | FCF |
|---|---|---|---|---|
| FY2021/3 | 1,004億円 | -1,160億円 | 1,083億円 | -156億円 |
| FY2022/3 | 765億円 | -318億円 | -813億円 | 447億円 |
| FY2023/3 | 947億円 | -1,201億円 | 428億円 | -253億円 |
| FY2024/3 | 1,565億円 | -1,782億円 | 978億円 | -217億円 |
| FY2025/3 | 474億円 | -1,400億円 | 14.7億円 | -926億円 |
FY2025/3期の営業CFは474億円と前期（1,565億円）から大幅に減少しました。これは不動産販売在庫の積み増しやたな卸資産の増加が主因です。投資CFは-1,400億円と広域渋谷圏の大型開発や再エネ関連投資を継続しています。FCFは-926億円のマイナスですが、不動産デベロッパーは開発期に投資CFが先行し、物件売却・稼働開始後に回収するビジネスモデルのため、一時的なマイナスは構造的なものです。
この会社のリスク
有価証券報告書に記載されている主なリスク要因です。投資判断の参考にしてください。
税金はいくら払ってる？
| 期 | 税引前利益 | 法人税等 | 実効税率 |
|---|---|---|---|
| FY2021/3 | 466億円 | 249億円 | 53.5% |
| FY2022/3 | 728億円 | 377億円 | 51.8% |
| FY2023/3 | 996億円 | 513億円 | 51.6% |
| FY2024/3 | 1,104億円 | 418億円 | 37.9% |
| FY2025/3 | 1,292億円 | 516億円 | 39.9% |
FY2021〜FY2023の実効税率が50%超と高水準なのは、連結子会社間の税務処理や繰延税金負債の影響によるものです。FY2024/3期以降は37〜40%台に正常化し、法定実効税率（約30%）を上回るもののグループ構造による差異は縮小傾向にあります。税引前利益は5期連続で増加し、FY2026/3期は1,530億円を見込んでいます。
社員の給料はどのくらい？
| 期 | 平均年収 | 従業員数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 当期 | 1,278万円 | 21,898人 | - |
平均年収は約1,278万円と不動産業界の中でもトップクラスの水準です。連結従業員数は21,898名（臨時従業員11,461名を除く）で、東急不動産・東急コミュニティー・東急リバブルの3社を中心とした大規模グループを形成しています。平均年齢42.8歳・平均勤続年数15.1年と、中堅〜ベテラン層が厚い人材構成となっています。
誰がこの会社の株を持ってる？
安定株主が一定の割合を占めており、経営基盤は比較的安定しています。 主な安定株主は東急不動産ホールディングス従業員持株会氏・東急。
筆頭株主は信託銀行口座ですが、実質的には親会社の東急（15.9%）が最大の安定株主です。金融機関35.2%、外国法人25.2%と機関投資家中心の構成で、従業員持株会（1.93%）の存在もガバナンスへのコミットを示しています。東急グループとしてのシナジーを活かしつつ、独自の経営判断ができるバランスの取れた株主構成といえます。
会社の公式開示情報
役員報酬
事業別の稼ぎ
| 事業名 | 売上 | 利益 | 利益率 |
|---|---|---|---|
| 都市開発事業 | 3,488億円 | 705億円 | 20.2% |
| 戦略投資事業 | 1,350億円 | 280億円 | 20.7% |
| 管理運営事業 | 4,200億円 | 320億円 | 7.6% |
| 不動産流通事業 | 1,650億円 | 250億円 | 15.2% |
| その他 | 815億円 | 45億円 | 5.5% |
役員報酬は8名で総額3億8,100万円と開示されています。セグメント別では都市開発事業が利益率20.2%で最も高い収益性を示し、渋谷サクラステージの大型売却益が貢献しました。戦略投資事業も利益率20.7%と高く、再生可能エネルギー事業の拡大が順調です。管理運営事業は利益率7.6%と低めですが、売上4,200億円のストック型収益で安定基盤を形成しています。事業リスクとしては金利上昇と渋谷への集中投資リスクが特に重要です。
この会社のガバナンスは？
女性役員比率18.8%（3名/16名）と、プライム市場の平均を上回る水準を達成しています。連結子会社293社・臨時従業員11,461名の大規模グループを統括し、設備投資額は276.6億円と不動産開発への継続投資を示しています。監査報酬2億9,200万円は事業規模に対して適正な水準であり、ガバナンス体制は整備されています。
会社の計画は順調？
※ 会社が公表した計画に対する達成度の評価であり、投資についての評価・推奨ではありません
年度別の予想精度（計画を守れてる？）
| 年度 | 当初予想 | 修正予想 | 実績 | 乖離 |
|---|---|---|---|---|
| FY2024 | 1兆1,200億円 | 1兆1,000億円 | 1兆1,030億円 | -1.5% |
| FY2025 | 1兆1,300億円 | 1兆1,500億円 | 1兆1,503億円 | +1.8% |
| 年度 | 当初予想 | 修正予想 | 実績 | 乖離 |
|---|---|---|---|---|
| FY2024 | 1,120億円 | 1,200億円 | 1,202億円 | +7.4% |
| FY2025 | 1,300億円 | 1,400億円 | 1,408億円 | +8.3% |
当初予想 = 期初に会社が発表した数字 / 乖離 = 予想と実績のズレ（＋なら上振れ）
旧中期経営計画の全財務目標を2年前倒しで達成した実績が高く評価されます。新「中期経営計画2030」は「GXビジネスモデルの確立」「グローカルビジネスの拡大」「広域渋谷圏戦略の推進」を3つの重点領域に据え、FY2031/3期に営業利益2,200億円以上・純利益1,200億円以上を目標としています。FY2025の業績予想も営業利益を当初予想比+8.3%上振れで着地させており、経営陣の計画遂行力は高水準です。
この株を持っていたら儲かった？
この会社の株主総利回り（TSR）を、日本株全体の平均（TOPIX）と比較したグラフです。青い線が上にあるほど、平均より良い成績を出しています。
直近FY2025において自社TSRは216.7%となり、TOPIXの197.9%を18.8ポイント上回るアウトパフォームを達成しました。FY2024では株価が急騰し、TSRが257.9%とTOPIX（213.8%）を大幅に上回りました。FY2025は全体的な株価調整で一時下落したものの、依然としてTOPIXを上回る水準を維持しています。配当込みで100万円が216万円に成長した計算であり、長期保有者にとっては十分なリターンが得られています。
※ 配当を含まない株価ベースのリターンです。過去の実績であり、将来のリターンを保証・示唆するものではありません。
もし5年前に投資していたら？
| 年度末時点 | 評価額 | 損益 | TSR |
|---|---|---|---|
| FY2021 | 129.5万円 | +29.5万円 | 29.5% |
| FY2022 | 136.5万円 | +36.5万円 | 36.5% |
| FY2023 | 133.5万円 | +33.5万円 | 33.5% |
| FY2024 | 257.9万円 | +157.9万円 | 157.9% |
| FY2025 | 216.7万円 | +116.7万円 | 116.7% |
※ 有価証券報告書記載のTSR（株主総利回り）に基づく仮定の計算です。配当再投資を含みます。将来のリターンを保証するものではありません。
株の売買状況と今後の予定
信用倍率は7.11倍と買い残がやや積み上がった状態です。PER11.6倍は業種平均の15倍を下回り、同業大手（三井不動産19.3倍、三菱地所17倍前後）と比較しても割安な水準にあります。配当利回り3.04%はセクター平均2.5%を上回り、累進配当方針と合わせてインカム投資家にも魅力的です。時価総額は約1兆円と大手5社の中では中堅の位置づけですが、業績成長率の高さが評価されつつあります。
メディアでどれくらい注目されてる？
メディア露出
メディア分布
競合比較
どんな話題が多い？
最近の出来事
FY2025/3期の本決算を発表し5期連続増収増益を達成。同時に新「中期経営計画2030」を策定、営業利益2,200億円以上の目標を掲げた。
自動運転トラックのT2と業務提携し、東急不動産の物流施設ネットワークを活用した自動運転物流の共同構築に着手。CVCファンドを通じた出資も実施。
蓄電池制御のグリッドシェアジャパンと資本・業務提携を締結。再生可能エネルギー事業のさらなる拡大を推進。
FY2026/3期第3四半期の連結経常利益が前年同期比14.3%増の904億円で着地し、通期業績予想を上方修正。
最新ニュース
東急不動産ホールディングス まとめ
ひとめ診断
「渋谷を拠点に都市開発・管理・仲介を三位一体で展開する総合不動産グループ、再エネ・広域渋谷圏で成長加速」
※ 本ページの情報は投資助言ではありません。掲載データは正確性を保証するものではなく、投資判断はご自身の責任でお願いします。
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